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泰興市住宅用地供應三年(2017-2019年) 滾動計劃文本

發布時間:2017-07-26 23:05 來源:泰興房產網
1 計劃編制的目的和意義

1.1       計劃編制的目的

全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會精神,更好地落實江蘇沿海開發和長三角一體化兩大國家戰略,支撐和服務長江經濟帶和“一帶一路”建設,建設經濟強、百姓富、環境美、社會文明程度高的新泰興,落實市委、市政府住房保障和房地產管理工作戰略部署,加強對住房市場的統籌與指導,切實保障住宅用地有效供應,提升居民居住質量,依據相關法律法規和上層次規劃要求,按照國家、江蘇省和泰興市住房發展與房地產調控的有關政策,結合實際,制定本計劃。

1.2       計劃編制的意義

無論是現代經濟理論還是國家的經濟運行實踐都表明,有了科學合理的計劃,市場運行才能減少盲目性,才能有序運行。
住宅用地供應計劃是在充分研究土地市場規律、把握土地市場發展趨勢的基礎上,依據有關法律法規和土地現實供需要求編制的,體現了對未來住宅用地供應規模、時序、結構等方面的設計和謀劃。有了這個計劃,才能對供多少地,何時供,以什么方式供,供應結構、方向如何等做到心中有數,才能進一步提高城市政府供地的前瞻性、科學性、針對性和合理性。
近年來我市房地產市場快速發展,房價穩步上揚,房價過高積累了風險,而且增加了社會焦慮,也是對城市可持續發展與和諧穩定的巨大挑戰。因此,我市嚴格落實中央關于調控房價的部署和要求,堅決保持房價平穩,實施了多輪房地產市場調控,在運用金融、稅收手段的同時,也更加注重土地供應計劃的控制作用。編制科學合理的住房供地計劃,可以控制住房供地結構和時序,保證保障性住房建設用地需求,提高土地利用的效率,從供給端緩解城市房價過高、增速過快,而且有助于穩定公眾的預期,有利于房地產市場理性發展。


2  指導思想和原則

2.1指導思想

全面貫徹落實黨的十八大和十八屆二中、三中、四中、五中、六中全會以及中央城市工作會議精神,深入貫徹習近平總書記系列重要講話精神,統籌推進“五位一體”總體布局和“四個全面”的戰略布局,堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,圍繞服務城市建設轉型要求,加強住宅用地供應供給側改革,有效改善商品住宅供求關系,穩定市場預期,強化住房保障,促進房地產市場平穩健康發展。

2.2編制原則

1、依法依規,科學編制
在相關法律法規的指導下,依據本市國民經濟和社會發展規劃、城市規劃、土地利用總體規劃、房地產市場運行情況及土地市場供需狀況,按照有利于城市建設和節約集約利用土地的原則,對規劃期內住宅用地的供應總量、結構、布局、時序及供應方式等做出科學安排。
2、近細遠粗,穩定市場
按照“近細遠粗”的原則制定一定時期內的住宅用地供應計劃,并在一個滾動期末,根據計劃執行情況和形勢變化,調整和修訂未來的計劃,并逐期向后移動。在計劃的實施中,充分發揮市場引導的積極作用,針對住房建設發展中存在的問題,科學運用政策調控手段,以引導、規范市場為主線,充分發揮市場配置資源的高效率和公平性,做好控房價、穩市場、防風險和去庫存相關工作,促進房地產市場平穩健康發展。
3、承上啟下,相互銜接
堅持自上而下、上下結合的方式,依據當地住宅用地供應規劃,充分考慮當地的社會經濟發展條件和土地儲備現實潛力,合理編制住宅用地供應滾動計劃,做到上下協調,同時,加強與土地利用總體規劃、城市規劃等相關規劃的銜接,提高住宅用地供應滾動計劃編制的可操作性。
4、部門合作,統籌協調
住宅用地供應滾動計劃編制工作涉及國土、住建和規劃等部門,是一個系統性的復雜工作,各相關部門必須進行及時有效的聯動,統一思想,加強配合,應充分征求各部門意見,對計劃目標、任務落實以及有關實施保障措施等進行重點論證,加強住宅用地供應滾動計劃與相關規劃、計劃的銜接,確保計劃目標落實到位。


3 編制依據及適用范圍

3.1編制依據

(1)《中華人民共和國土地管理法》
(2)《中華人民共和國城市房地產管理法》
(3)《中華人民共和國物權法》
(4)《中華人民共和國城鄉規劃法》
(5)《國務院關于促進節約集約用地的通知》(國發〔2008〕3號)
(6)《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國辦發〔2010〕4號)
(7)《劃撥用地目錄》(國土資源部令第9號)
(8)《協議出讓國有土地使用權規定》(國土資源部令第21號)
(9)《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(國土資源部令第39號)
(10)《國土資源部關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》(國土資發〔2010〕34號)
(11)《關于加強住宅用地供應計劃調控穩定市場預期的函》(國土資利用函〔2017〕34號)
(12)關于近期個別城市出現高價地有關問題的(國土資利用函〔2017〕37號)
(13)《江蘇省國土資源廳辦公室關于編制和發布住宅用地供應規劃和計劃的通知(蘇國土資辦發〔2017〕43號)
(14)《土地利用現狀分類》(GB/T 21010-2007)
(15)《江蘇省住宅用地供應規劃和計劃編制指南(試行)》
(16)《泰興市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》
(17)《2016年泰興市國民經濟和社會發展統計公報》
(18)《泰興市城市總體規劃(2014-2030年)》
(19)《泰興市土地利用總體規劃(2006-2020年)》
(20)《泰興市土地儲備規劃(2016-2020年)》
(21)泰興市土地審批、供應相關資料
(22)其它相關政策文件和資料

3.2適用范圍

本計劃適用于泰興市的保障性住房和商品住宅開發等住宅用地的供應。




4 住宅用地供應政策導向

4.1穩定供應節奏

基于住房存量和人口總量,深入分析租房需求結構和人、房、地資源匹配關系,全面落實房地產市場調控要求,回應民生重大關切,科學合理確定住房建設計劃,立足當前和長遠,有效配置住房供地總量、結構、時序,建立住宅用地供應長效機制,綜合施策,穩定預期。

4.2優化空間布局

中心城區適度增加居住用地,中心城區以外地區重點保障自住型商品住房與租賃住房的用地供應。統籌考慮新型城鎮化與保障性住房選址建設,同步完善配套設施,為中心城區創造良好生活就業條件。發揮規劃引導作用,把握住宅用地供應節奏時序,實現產業和人口、居住、交通的有效對接。積極推進城東和城北區域內相對成熟的地塊上市供應,有效滿足市場用地需求。

4.3優化用地結構

調整和優化住宅用地供應結構,保持商品住宅用地平穩供應,加大中低價位、中小套型普通商品房的土地供應,通過配建、收購、長期租賃等方式統籌安排各類保障性住房,積極對接相關部門,通力協作解決安置房建設過程中的重點及難點問題,協調各項手續的辦理,確保安置房工程項目按期順利完成。

4.4促進集約用地

嚴格執行建設項目用地標準和相關控制性指標,嚴格控制建設用地總量,切實提高城鎮土地節約集約利用水平;適度提高保障性住房建筑密度、容積率,提高土地利用效益。健全完善住宅用地批后監管機制,利用好建設用地跟蹤管理系統,重點加大閑置土地清理力度,嚴肅查處違法違規用地行為,嚴格查處擅自調整容積率等各類違約用地行為,確保有效供應。

4.5強化市場機制

進一步深化土地市場建設,提高市場配置資源作用。一是要根據市場狀況和出讓土地的具體情況,靈活確定競價方式,包括“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、超過溢價率一定比例后現房銷售或競自持面積等,堅決防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況,嚴防高價地擾亂市場預期;二是要加強對土地一級市場調控,由政府對商品住房用地實行統一規劃、統一征收、統一儲備、統一供應、統一管理;嚴格控制保障性住房劃撥和協議出讓土地供應范圍和規模;堅持土地“凈地”出讓和土地出讓成交價款“收支兩條線”管理制度。


5 住宅用地需求預測 

5.1指數平滑法

根據泰興市往年住宅供應情況,分析當地住宅用地土地需求變化態勢,測算規劃期內住宅用地土地需求量。2009年至2016年,泰興市住宅用地公開供應面積情況見表5-1,采用指數平滑法預測2017-2019年的價格。
指數平滑法的基本公式為:



本次指數平滑法加權系數a取0.6,2009年至2016年,泰興市住宅用地公開供應面積情況見表5-1


5-1   2009-2016年泰興市住宅用地出讓成交情況一覽表
年份 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
供應面積(公頃) 45.89 114.14 118.02 49.72 211.49 87.41 105.89 72.83
 
根據表5-1中的數據進行二次指數平滑,結果見表5-2、圖5-1至5-2。
5-2  兩次指數平滑結果表
一次指數平滑 45.89 73.19 91.12 74.56 129.33 112.56 109.89
二次指數平滑 -- 45.89 56.81 70.53 72.15 95.02 102.04
 




5-1 住宅用地供應面積一次指數平滑結果圖


5-2 住宅用地供應面積二次指數平滑結果圖
根據趨勢預測模型,可推算出泰興市2017-2019年住宅用地需求量。如下表5-3。
5-3  泰興市住宅用地需求預測結果
2017 130
2018 141
2019 153
小計 424
年度 住宅用地需求量(公頃)
 
5.2趨勢分析法
根據泰興市往年住宅供應情況,分析當地住宅用地土地需求變化態勢,測算規劃期內住宅用地土地需求量。2009年至2016年,泰興市住宅用地公開供應面積情況見表5-4,根據2009-2016年的數據生成趨勢預測擬合模型,即y=2.5865x+89.034。
5-4   2008-2016年泰興市住宅用地出讓成交情況一覽表
年份 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
供應面積(公頃) 45.89 114.14 118.02 49.72 211.49 87.41 105.89 72.83
 
根據趨勢預測模型,可推算出泰興市2017-2019年住宅用地需求量。

5-3 住宅用地供應面積趨勢預測分析圖
5-5  泰興市住宅用地需求預測結果
2017 112
2018 115
2019 117
小計 344
年度 住宅用地需求量(公頃)
 
5.3需求量確定
根據指數平滑法法,泰興市住宅用地需求量為424公頃;根據趨勢分析法,住宅用地需求量為344公頃。考慮到指數平滑法和趨勢預測法擬合度較低,綜合確定指數平滑法權重是0.6,趨勢預測法權重是0.4。最終確定泰興市住宅用地需求量為694公頃,見表5-6。
5-6  泰興市住宅用地需求量預測表
單位:公頃
2017 123
2018 131
2019 139
小計 393
年度 住宅用地需求量
 

6 計劃指標確定與分解

6.1計劃指標確定

通過調查分析商品房庫存量、商品房預售和租售量,待建在建地塊形成住房供應量等,結合計劃供應地塊的土地轉化率和開發周期的測算,按照“統籌均衡,穩定市場”的原則,確定2017-2019年住宅用地供應計劃規模為411.7177公頃,其中普通商品房394.1581公頃,安置房3.3667公頃,保障性住房3.4393公頃,棚戶區改造用地7.7437公頃。
6-1  泰興市住宅用地供應三年(2017-2019年)滾動計劃表
單位:公頃
區域 普通商品房用地 棚戶區改造用地 保障性住房用地 合計
泰興市 390.67 7.74 9.82 408.23
 

6.2計劃指標分解

1、供應類型分解
貫徹落實國務院“各類保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%”的要求,著力解決城市中低收入家庭的住房問題,合理安排保障性安居工程用地(含保障性住房用地、棚戶區改造用地和公共租賃房用地)、商品住房用地等各類住宅用地規模,并在商品住房用地中配建相應的保障性住房。
2、供應方式安排
為充分顯現土地資產價值,促進開發商良性競爭,住宅用地全部采用招拍掛出讓。
3、供應時序安排
根據地塊的坐落位置、四至范圍、面積、利用方向、開發難易程度等情況合理安排地塊投放時序。


7 計劃實施保障措施

7.1精心組織

各市級相關部門要根據市政府《關于進一步規范市經營性土地出讓管理的會議紀要》要求,各司其職,緊密配合,保障出讓地塊所需農用地指標,按照序時安排完成拆遷,涉及廠企退出的地塊由管理主體組織場地環境調查,組織力量做好列入供應計劃地塊的前期各項準備工作,認真制定供地計劃實施方案,及時協調解決計劃執行過程中出現的問題和困難,確保年度住宅用地供應計劃的順利完成。同時,結合土地市場及房地產市場變化情況,做好形勢分析和應對準備,實時跟蹤調整土地供應計劃,努力控制好供地節奏,確保土地市場健康平穩有序發展。

7.2規范運作

地塊供應要嚴格執行國家的各項政策,全面實行凈地出讓,嚴禁超規模出讓、捆綁出讓和住宅用地容積率不大于1出讓等各類違規行為;要嚴格執行我市關于進一步規范經營性土地出讓管理的規定,落實相關部門針對各類土地提出的建設要求,禁止存在違法違規違約行為的競買人及其控股股東在結案和問題查處整改到位前,參加普通商品住房用地競買活動。

7.3強化監管

各市級相關部門要對供地計劃執行情況進行全程監督,及時掌握進展情況,采取切實有效措施完成年度供地計劃。要嚴格規范出讓合同管理,對開發企業付款、開竣工等行為須嚴格按出讓合同要求履行。要進一步加強建設用地批后監管,建立健全部門聯合查處機制,規范企業用地行為,嚴厲打擊故意囤地行為,引導企業誠實守信,保障項目用地按期開發建設。

7.4引導預期

多渠道發布土地市場信息,積極利用電視、報紙、網站、微信平臺等,定期向社會公布住宅用地供應計劃安排,及時發布土地出讓預公告,引領市場發展方向。同時,加強媒體宣傳,倡導適度消費理念,警示市場投機風險,穩定市場預期,營造住宅用地市場健康有序的良好氛圍。

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